רשויות החוק אישרו את תמ"א 38 כדי לאפשר לבעלי דירות במבני מגורים ישנים שאינם עומדים בתו התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה, לחזק את יסודות הבניין שלהם מפני רעידות
אדמה.
כדי לעודד שימוש בתוכנית, מדינת ישראל מעניקה תמריץ ליזמים ולדיירים במבנים ישנים: הדיירים הקיימים יצאו בסוף הפרויקט עם דירות גדולות יותר והיזם יקבל דירות חדשות בבניין שהוא יכול למכור. כל התהליך כמובן מלווה בעידוד מצד המדינה לקיצור הליך האישור לתוכניות.
אז באילו בניינים מומלץ לעשות תהליך של תמ"א 38? ומהו סדר הפעולות בתהליך הזה? התשובות לכך בטקסט שלפניכם.
איך עושים תמ"א 38?
- הסכמת הדיירים – על מנת להתחיל בהליכי האישור של תוכנית יש לקבל אישור של רוב הדיירים בבניין להפעלת תכנית תמ”א 38 על הבניין.
כאשר יש מספר קטן של דיירים שלא מסכימים להליך – החוק מאפשר לכפות תמ”א 38. אולם, כדי להפעיל כפייה החוק דורש שתוגש תביעה כנגד הדיירים שמתנגדים לתהליך. תביעה זו חייבת להיעשות על ידי עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין. למשל, עורך דין דן גנגינה.
- הנפקת אישורי בנייה – לאחר שמשיגים הסכמה עקרונית של רוב הדיירים לקידום התהליך, על היזם לדאוג להנפקת אישורי בנייה מהעירייה. על אף שהמדינה מעודדת קיצור של ההליכים הבירוקרטיים סביב תמ"א 38, הוצאת אישורי בנייה היא עדיין תהליך שיכול להתפרס על זמן רב.
- חתימת חוזה – החוזה מנוסח על ידי עורך דין תמ״א 38 של הדיירים ובנוסף על ידי עורכי הדין של היזם. אמנם חלק מהחוזים נחתמים בליווי של עורך הדין של הדיירים עוד בשלבים יותר מוקדמים של תהליך התמ"א 38, אך בשביל אופיו הארוך של ההליך – יש להביא את החוזה לאישור סופי. באישור סופי יהיו תאריכי היעד של הפרויקט, התחייבויות הדדית בין הדיירים ליזם ועוד.
- בנייה – עבור הדיירים בבניין, שלב הבנייה יכול להיות השלב הקשה ביותר, מפני שהוא מציב אתגרים פיזיים לא פשוטים. בסופו של תהליך הבנייה מגיע הרגע בו כל הדיירים נהנים מדירה משופצת, גדולה יותר, בטוחה יותר. כל זאת גורמים לה להיות בעלת ערך כלכלי גבוה יותר.
באילו בניינים מומלץ לעשות תהליך של תמ"א 38?
מומלץ לעשות תהליך תמ"א 38 בכל אחד מהבניינים הבאים:
- בניינים שהיתר הבניה שלהם הונפק לפני 1980.
- בניין שמהנדס מוסמך קבע כי הוא אינו עומד בתקן 413 הישראלי.
- בניין מגורים משותף שהוא שיש בו לפחות שתי קומות, וכלל השטח שלו עולה על 400 מ"ר.
סיכום
לסיכום, תמ"א 38 יכולה להיות הליך ארוך ומורכב, שיכול להיות משתלם כלכלית לדיירים בבניינים ישנים. מי שמבקש להחיל את התהליך בבניין שלו – מומלץ שיפנה ליזם ועורך דין המתמחים בתחום, כדי לעבור את התהליך בצורה הנעימה והשקטה ביותר.
